3g. Grondbeleid

De gemeente Eindhoven is eigenaar van een omvangrijke grondportefeuille en blijft haar visie op grondpolitiek doorontwikkelen om in te spelen op de dynamische omgeving. Het bestuursakkoord “Samen Morgen Mooier Maken” benadrukt het belang van een actueel handelingskader om de schaalsprong van Eindhoven en de bijbehorende gebiedsontwikkelingen te faciliteren. Daarom is in 2023 de Nota Grondbeleid geactualiseerd met het motto: “Grip door regie”. Daaropvolgend zijn in 2024 de spelregels van het Investeringsbudget voor anticiperende en strategische verwerving van onroerende zaken geactualiseerd en vastgesteld door de raad wat de gemeente in staat stelt effectiever en flexibeler te handelen in de vastgoedmarkt ten gunste van toekomstige herontwikkelingen. Daarnaast is - door de invoering van de Omgevingswet - de (strategische) Nota Grondbeleid Omgevingswet-proof gemaakt, waarbij deze tactisch is uitgewerkt in een Spelregelboek Grondbeleid 2024.
In 2025 wordt middels een actieve grondpolitiek verder uitvoering gegeven aan het vastgestelde beleid; we doen (anticiperende en strategische) grondaankopen ten behoeve van herontwikkelingen, vestigen middels ons publiekrechtelijk instrumentarium voorkeursrechten en waar nodig zullen er onteigeningsprocedures gestart worden. Aanvullend wordt beoordeeld of de voorbereidingskosten bij herontwikkelingsprojecten en de systematiek van intern beschikbare voorbereidingskredieten (1 miljoen per jaar) nog toereikend en actueel zijn. Dit alles ten gunste van herontwikkelingen in de stad onder het motto ‘Grip door regie'. Organisatorisch zal het grondbedrijf zich verder professionaliseren en blijven doorontwikkelen richting een Ontwikkelbedrijf, waarbij strategische grondportefeuillesturing meer aandacht krijgt en verder vormgegeven wordt.

Ontwikkelingen

Eindhoven bouwt door (EBD) en PSM

In reactie op de uitdagingen in de woningbouw, zoals onzekerheden in wet- en regelgeving, stijgende bouw- en ontwikkelkosten, en financieringsvraagstukken, heeft Eindhoven in 2023 het programma 'Eindhoven Bouwt Door' (EDB) gelanceerd. Dit programma biedt tijdelijke oplossingen voor acute problemen en zorgt ervoor dat geplande woningbouwplannen doorgang vinden die essentieel zijn voor de groei van de stad. Daarnaast is de Programmaorganisatie Stationsdistrict & MIRT (PSM) bezig met de herontwikkeling in het gebied rondom het station Eindhoven. Dit betreft de Internationale Knoop XL met drie deelopgaven: Gebiedsontwikkeling Fellenoord, OV-Knoop en Stationsgebied Zuid.
De relatielijnen zijn in 2025 gelegd tussen PSM, EDB en het Ontwikkelbedrijf, zodat vanuit ieder onderdeel verantwoordelijkheid genomen kan worden. Het is van essentieel belang dat het Ontwikkelbedrijf (vroegtijdig) kan (bij)sturen op herontwikkelingsprojecten die landen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG). De resultaten van het MPG worden verwerkt in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren) begroting. Het Ontwikkelbedrijf blijft beleidsmatig voor de MPG (centraal) verantwoordelijk. Mede ook, omdat PSM en EDB programma’s zijn met een tijdelijk karakter.

Project Beethoven

Onder de noemer ‘Project Beethoven’ hebben Rijk en regio in 2024 gewerkt aan een omvangrijk pakket maatregelen met een volume van € 2,51 miljard. Met het maatregelenpakket willen zij de Nederlandse microchipsector versterken en verdere groei van de activiteiten in Brainport Eindhoven ondersteunen. Het Ontwikkelbedrijf wordt ten behoeve van de herontwikkelingen die relatie hebben met Beethoven actief betrokken.

Stijgende kosten & binnenstedelijke opgave

In 2025 blijft Eindhoven geconfronteerd worden met uitdagingen in de vastgoedmarkt, beïnvloed door gewijzigde wet- en regelgeving, maar ook micro en macro-economische ontwikkelingen. Verwacht wordt dat de inflatie verder daalt, mede door lagere energieprijzen en gestabiliseerde voedselprijzen. Echter, de loonkosten blijven stijgen door loonverhogingen bovenop de inflatiecorrectie, wat leidt tot hogere bouw- en apparaatskosten die de haalbaarheid en winstgevendheid van projecten verder onder druk zullen zetten. De stabilisatie van de vastgoedmarkt zet zich door met relatief stabiele hypotheek- en Euribor-rentes, wat de aantrekkelijkheid van vastgoed als investering en de betaalbaarheid voor eindgebruikers ten goede komt. Deze financiële stabiliteit draagt bij aan een stabiele markt voor grondprijzen, hoewel fluctuaties nog steeds voorkomen.

Voor 2025 wordt verwacht dat de uitdagingen rond binnenstedelijke ontwikkelingen toenemen. Nog los van de gestelde ambities en opgaven uit het bestuursakkoord SMMM is binnenstedelijke gebiedsontwikkeling op alle fronten zeer complex. Dit resulteert in langere doorlooptijden, juridische procedures tot aan de Raad van State, derhalve hogere (ontwikkel)kosten en dus verhoogde risico’s, waar passende beheersmaatregelen voor gevonden worden.

Portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen

Voor monitoring wordt aangesloten bij de reguliere planning- en controlcyclus. Onderdeel hiervan is het jaarlijks herijken van de grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren) begroting. In 2025 gaat het ontwikkelbedrijf daarnaast werken aan een betere aansluiting bij het programma Eindhoven Bouwt Door, het programma Stationsdistrict en MIRT, en de ontwikkeling van KnoopXL.

Resultaten

Te verwachten resultaten totaal

In onderstaande tabel staan de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijkingen in het MPG 2024 en betreffen derhalve een momentopname. Echter, ontwikkelingen en/of besluiten kunnen in 2024 nog van invloed zijn op de verwachte resultaten voor 2025. Zo worden er in 2024 verschillende nieuwe projecten vastgesteld, lopende projecten afgesloten en vinden er wijzigingen in projecten plaats.

Financiële voorzieningen

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten met een verwacht negatief resultaat. Ter dekking van dit verwacht negatieve resultaat is een voorziening gevormd. Deze voorziening zal vrijvallen zodra het project wordt afgesloten. Bij het project Brainport Industries Campus (BIC) Cluster 1 wordt in 2025 verwacht negatief af te sluiten met -0,8 miljoen.

Verdeling resultaatbestemmingen

Jaarlijks levert de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen een resultaat op voor de gemeente. Via diverse besluiten is dit resultaat bestemd de reserve Bovenplanse Investeringen, Beleidsprogramma Vastgoed, reserve Huisvesting Onderwijs en de reserve Strategische Investeringen.

Risico's en weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 17,3 miljoen. Dit is gebaseerd op de MPG 2024 en de halfjaarlijkse actualisatie.

De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van huidige inzichten welke sterk afhankelijk zijn van (markt)ontwikkelingen waar wij geen invloed op hebben. We hanteren bij de berekening 5-15% opbrengstendaling, 2-6 jaar vertraging en 0,5-1% rentestijging. Voor marktrisico’s hebben we circa € 10,3 miljoen weerstandscapaciteit nodig om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen.
Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en is nog onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Bij bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit wordt derhalve rekening gehouden met een kostenrisico (5-8% kostenstijging voor de jaren tot en met 2025) wat resulteert in een benodigde capaciteit van circa € 2,2 miljoen. Daarnaast worden project specifieke risicoanalyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten (als gevolg van sanering, archeologie en/of explosieven, contractuele risico’s, etc.). Dit resulteert in een benodigde weerstandscapaciteit van circa € 12,8 miljoen.

Conform BBV-regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en/of opbrengsten tegenvallen, een correctie moet worden gedaan op de eerder teveel genomen winst. Om een deel van dit risico af te dekken, is een reserve onzekere winsten ingesteld. De hoogte van deze reserve bedraagt € 0,7 miljoen, wat in mindering wordt gebracht op de benodigde weerstandscapaciteit van circa € 4 miljoen. Dit resulteert in een benodigd weerstandscapaciteit van € 3,3 miljoen.

Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 11,4 miljoen. Tot slot zijn een aantal projecten in voorbereiding waarvoor bij vaststelling een weerstandscapaciteit van circa € 100.000 nodig is.